CUANDO NO SE ESTA DE ACUERDO CON LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN DE GASTOS DE LA COMUNIDAD
Las cuotas comunitarias se calculan en base a la cuota de
participación establecidas en el Titulo de Constitución de la propiedad
horizontal del edificio, ya que así lo establece el art, 3 (b) de la LPH al
recoger que: “a cada piso se atribuirá una cuota de participación con relación
al total del valor del inmueble y referidas a centésimas del mismo. Dicha cuota
servirá del modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios
por razón de la comunidad.”
La formula general para su calculo es
multiplicar la cuota de participación del piso (coeficiente asignado en
escritura) del que se trate (CP) por el importe del presupuesto anual (PA) y dividir por 100 la suma de las cuotas de
participación de todas las viviendas constituidas en el titulo constitutivo
(SCP).
Expresado mediante una formula tendríamos:
CP x PA: 100 % SCP =
Importe anual.
Los
gastos de la comunidad pueden repartirse de dos maneras que la Ley de
la Propiedad Horizontal aprueba.
Una
de ellas, seria mediante acordar el pago de los gastos de la
comunidad por partes iguales aun que los coeficientes de
participación varíen de una propiedad a otra propiedad.
Y
la otra seria como expresa el artículo 5 de la
Ley
de Propiedad Horizontal
que determina
que en el Título
Constitutivo
de
la propiedad
horizontal
se
fijará, entre otros extremos, la cuota
de participación
de
cada elemento para lo que "se tomará como base la superficie
útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su
emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se
presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o
elementos
comunes"
y de ahí que la doctrina jurisprudencial haya venido declarando que
este precepto en la fijación de cuotas participativas, la superficie
sólo es un criterio, pero no el único, siendo perfectamente válido,
eficaz y acorde que se tome en consideración otros, como ocurre en
el caso, sin que por ello el reparto sea injusto o no equitativo, y
por ello, como afirma la resolución recurrida, no puede predicarse
la nulidad de los Estatutos,
cuando se han tomado en consideración otros criterios distintos al
de la superficie, para fijar las distintas cuotas
de participación,
La Ley 8/99 de Propiedad Horizontal
indica que se fijará la cuota de participación de cada vivienda
tomando como base su superficie útil, su
emplazamiento interior o exterior, su situación
y el uso que se presuma va a hacer de los elementos comunes.
Esto es muy correcto pero puede resultar ambiguo.
Cálculo de la superficie
útil
de cada una de las viviendas.
- Obtención del coeficiente de cada vivienda mediante reparto proporcional de la superficie útil de cada vivienda con relación a la suma total de todas las superficies útiles.
- Cálculo de la superficie construida de cada vivienda y de la superficie construida de todas las zonas comunes del edificio.
- Obtención de la parte de zonas comunes que le corresponde a cada vivienda, multiplicando el coeficiente de cada vivienda por la superficie construida de todas las zonas comunes.
- Cálculo de la superficie construida con reparto de zonas comunes de cada vivienda que será la superficie construida de cada una sumada a la parte de zonas comunes que le corresponde.
- Con todos estos valores, el promotor puede iniciar la constitución de la comunidad de propietarios
- Si en una comunidad un propietario se queja de que están mal calculadas las cuotas porque las cantidades coinciden en pisos o plazas de garajes con grandes diferencias de superficie,
- ¿qué se puede hacer?
Es recomendable acudir a un aparejador o un arquitecto. Estos profesionales pueden despejar las dudas respecto al correcto cálculo de las cuotas en el titulo, conforme a los criterios legales de superficie útil, emplazamiento interior o exterior y situación.
Y si no hace nada la comunidad por corregir esta situación ¿el vecino puede negarse a pagar sus cuotas?
No, debe seguir cumpliendo con su
obligación de contribuir a los gastos comunes de acuerdo a su cuota
actual. Siempre puede solicitar un informe técnico al respecto y,
una vez obtenido y estudiado, pedir al presidente de la comunidad de
vecinos que incluya esta cuestión en el orden del día de la próxima
junta o que convoque una junta extraordinaria. Si no obtiene
resultado, conviene acudir a un abogado.
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