PARTE II. Gastos Notariales.....Se pueden desgravar.

 GASTOS NOTARIALES..........                                           PARTE II

LA COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA.

La compra de una vivienda es la inversión más importante que la mayoría de los ciudadanos realizará  por lo que te aconsejamos que si estás pensando en comprarte una casa acudas al notario antes de hacer ningún trámite. En la notaría que elijas te asesorarán sobre todos los pasos que tienes que dar para adquirir una vivienda con las máximas garantías.

El sistema español actual, basado en una estrecha colaboración entre el notario y el Registro de la Propiedad, te puede brindar la máxima seguridad jurídica. Debes pedir asesoramiento antes de la firma de cualquier documento o recibo, e incluso antes de la entrega de cualquier dinero, aunque sea en forma de señal.

Trámites previos de la compraventa: el documento privado
En la compraventa de una  vivienda es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador. Este contrato no tiene que existir necesariamente, no es obligatorio, aunque habitualmente en el supuesto de que venda un promotor se firma en casi todos los casos, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades, al objeto de asegurar la operación.

La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si firmas un documento de esta clase, estarás obligado legalmente a cumplir todo su contenido, deberás pasar por todos los pactos que contenga, siempre y cuando, claro está, no sean contrarios al ordenamiento jurídico. Por tanto no podrás eximirte de su cumplimiento alegando que no te conviene lo que pactaste en su momento, o que desconocías lo que firmabas.

De ahí la importancia de asesorarte convenientemente antes de formalizar un documento de esta naturaleza. El notario no interviene en la formalización de los mismos, pero, antes de que lo firmes, te puede informar de su contenido y resolver todas aquellas dudas que puedas tener, y todo ello con carácter gratuito.

Un consejo que te dará cualquier notario es que no firmes nada que no entiendas suficientemente, o de lo que no estés plenamente convencido.

Estas son  algunas cuestiones que deberías tener en cuenta

1.- Quién firma por la parte vendedora: Cuando vende un promotor no suele ser éste un apartado problemático, ya que normalmente es el administrador o el apoderado de la sociedad pero, si no fuera así , es éste el que debe firmar. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente bien  representados por  personas suficientemente facultadas o apoderadas.

Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), pero es el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.

Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme ese documento, el apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial, es decir, el original firmado por el notario, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta.  Por ello es conveniente comprobar, leyendo la escritura de poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa.

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es adecuado asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Acude al notario si no estás seguro o tienes dudas.

2.- Estado de cargas de la vivienda: Es muy importante determinar qué cargas recaen, en su caso, sobre la vivienda, y comprobar si está o no  libre de cargas, si tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, es posible y conveniente solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa.

Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no, es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o contratar su propio préstamo hipotecario. Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del  plazo de amortización y de las  comisiones pactadas, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo será acudir a la entidad financiera para preguntar allí. Para más información Consulta el apartado Préstamos hipotecarios.

3.- Cuotas de la comunidad de propietarios: Si la vivienda se encuentra integrada en una comunidad de propietarios, tendrás que abonar periódicamente la cuota que te corresponda. Hay que comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad, el cual también podrá informar de los estatutos o normas internas que tenga el edificio.

4.- Precio y arras: En el contrato figurará el precio de la vivienda. También si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma.

Hay ciertas viviendas (de protección oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta establecido. En la delegación de Hacienda de tu Comunidad Autónoma te informarán de cómo saber si tu vivienda se encuentra en ese caso, y cuál es su precio máximo. Es habitual que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como arras o señal (y que suele ser también parte del precio), de forma que si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, el comprador las perderá si es por su culpa, o el vendedor habrá de devolverlas duplicadas, si es por la suya. Es un medio para vincular a ambas partes.

5.- Gastos de la compraventa: Son cuatro los gastos derivados de la compraventa:

1.- Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal).

2.- Escritura pública en la notaría.

3.- Inscripción en el Registro de la Propiedad.

4.- Impuestos (antes llamados Derechos Reales). Para su cuantía, consulta Trámites posteriores.

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral, y los impuestos. No obstante, en el documento se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluido el que todos los gastos, los cuatro reseñados, sean abonados por la parte compradora. Es una cláusula completamente legal. Por lo tanto, comprueba si existe esta cláusula de gastos en el contrato y cuál es su contenido, porque una vez firmado el mismo, quedarás obligado.

En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo la Plusvalía municipal,  los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia.

6.- Elección del notario: Cualquier notario es imparcial, en el sentido de que no hay notarios ‘de parte’, pero tú puedes tener interés en acudir a uno concreto para formalizar la escritura pública. Sea quien sea el  que vende, tanto si es un promotor inmobiliario como un particular, la parte compradora tiene derecho a elegir notario. Ver guía notarial

7.- Efectos del documento privado: Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.

La escritura pública de compraventa
La escritura es un documento público otorgado ante notario. En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma, pero aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa sí es muy aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado, y además la actuación profesional del notario dota de un plus de seguridad y eficacia al negocio que contiene la escritura que constituye el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda  en el registro de la propiedad.

·                                 Fehaciente: Los otorgantes de una compraventa declaran ante el notario, en la escritura pública, su voluntad de vender y comprar y las condiciones de aquélla, y el notario recoge bajo su fe esas declaraciones. Por eso se dice que la escritura pública es fehaciente, es decir, que hace fe por sí misma. El documento privado no es fehaciente. De ahí la importancia que en el saber común se le da a que las declaraciones se efectúen ‘ante notario’.

·                                 Seguridad jurídica: El notario no se limita a dar fe, sino que su actuación profesional proporciona seguridad jurídica en la compraventa, mediante diversas comprobaciones:

o                                                        Petición de información registral previa y presentación inmediata de la escritura en el Registro de la Propiedad: el notario, con carácter previo a la compraventa, solicita del Registro de la Propiedad una nota informativa en la que conste quién es el propietario de la vivienda, y si está libre de cargas, o sobre ella pesan hipotecas, embargos, o cualquier otro gravamen ( será así hasta que los registradores le permitan acceder online a los libros de registro, tal y como establece la ley para una mayor seguridad jurídica del proceso). Una vez otorgada la escritura de compraventa, el notario la presenta telemáticamente el mismo día en el Registro de la Propiedad.  Se trata de un mecanismo dual que pretende ofrecer una información completa, y reducir al mínimo los riesgos para el comprador, puesto que el mismo día en que compra tiene entrada su adquisición en el registro. Tanto la nota como la presentación son renunciables por parte del comprador si no tiene interés en acogerse a ellos, por ejemplo porque haya solicitado él mismo información registral, o por cualquier otra causa.

o                                                        Comprobación del pago o no de las cuotas de comunidad: el comprador debe solicitar certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad. El notario solicitará ese certificado, sin perjuicio de que el comprador, habiéndose informado convenientemente del estado de las cuotas, exima al vendedor de aportar el certificado. Por su parte el vendedor debe colaborar en su expedición para que el comprador quede obligado al pago de dichas cuotas desde el mismo momento en que se formalice la compraventa.

o                                                        Datos catastrales: El notario solicita igualmente que se acredite el número de referencia catastral de la vivienda, usualmente a través del último recibo del I.B.I., que debe de presentar el vendedor. Una vez autorizada la escritura de compraventa facilitará los datos del comprador al Catastro inmobiliario al objeto de que los próximos recibos de IBI sean expedidos a nombre del nuevo titular. También cuidará de que no haya pagos pendientes de IBI de ejercicios fiscales anteriores no prescritos.  Consultas del Catastro

·                                 Asesoramiento: El notario es un profesional del Derecho, y entre sus funciones se encuentra la de asesorarte y aconsejarte de manera gratuita.

Es imparcial y su misión es informar por igual a todas las partes intervinientes, aunque ha de prestar mayor asistencia al que más la necesite. No dudes en consultar las dudas que puedas tener, y no solamente el día de la firma, sino antes de hacer ningún trámite. Es tu derecho.

Compra de vivienda: trámites posteriores
Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina ‘la gestión’ del documento:

1.- Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual tienes un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora.

Si la compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo vendedor para que lo ingrese en el Tesoro Público, el  1% del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no se devenga, es porque se trata de una segunda venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 7% del precio, según las Comunidades.

2.- Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. Si la escritura se ha presentado telemáticamente, hay un plazo de seguridad para presentar la copia autorizada firmada por el notario, por lo que es muy recomendable solicitar al notario esa presentación, sobre todo la telemática que es la que más garantías ofrece. Una vez examinada por el registrador, el comprador inscribirá la vivienda a su nombre, y se le entregará la copia de la escritura, con los justificantes de haberse pagado el impuesto, y cambiado de nombre en el registro.

Estas gestiones puedes hacerlas personalmente, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestoría. Pregunta en este caso cuánto te van a cobrar por este servicio. El notario puede igualmente encargarse de la gestión, infórmate de las tarifas. ¿Qué hace el notario?

Recuerda que es posible que la compraventa lleve aneja la obligación de abonar elImpuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (llamado comúnmente ‘plusvalía’), que en principio lo abona la parte vendedora al Ayuntamiento, pero que entre particulares puede existir pacto para que lo satisfaga el comprador. Y también, que hay que cambiar el recibo del I.B.I., (la Contribución), para que al año siguiente venga a nombre del comprador. Liquidación de impuestos.