Derechos y Obligaciones de los Propietarios

LAS RESPONSABILIDADES EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

    En directa relación con los derechos y obligaciones de los propietarios está la distribución de responsabilidades por determinados hechos o conductas que pueden producirse dentro de una Comunidad de Propietarios.

    Así, en primer lugar,  la Ley impone a los/as propietarios/as diversas obligaciones y; como es lógico, el incumplimiento de éstas, bien intencionadamente, bien cuando se han producido por la actuación y comportamiento descuidado o negligente del propietario o de las personas por las que este debe responder.

    En consecuencia, cuando en una Comunidad de Propietarios se producen daños, debe determinarse quién debe responder de los mismos.

    Y será el/la propietario/a es el que responda directamente ante la Comunidad, no sólo cuando los daños los produzca el/ella mismo/a o aquellas personas que están bajo su custodia, patria potestad,... (es decir, por los hijos, menores, incapacitados, etcétera), sino también cuando los produzcan las personas a las que les tenga alquilado el piso o local o por terceras personas que lo estén usando (arrendatarios, usufructuarios, etc), así como por el personal a sus servicio y por los causados por visitantes ocasionales; y todo ello sin perjuicio de que luego el/la propietario/a pueda ejercitar la acción para repetir contra los que causaron el daño, es decir, que les reclame a cada uno de ellos, en su caso, sus responsabilidades.

    La Comunidad podrá además exigir indemnización de daños y perjuicios a un propietario cuando su actitud sea negligente, es decir, cuando no haya observado el respeto y la diligencia debida en relación con los elementos y zonas comunes o que afecten a otros propietarios; ya que la Ley  obliga a los propietarios a "observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados". (Artículo 9, punto 1º, regla g) de la Ley).

    Pero, no obstante lo anterior; es importante señalar que cuando no sea posible individualizar o concretar la responsabilidad por los hechos o conductas que se produzcan en la Comunidad (por ejemplo, una caída en el portal por el mal estado del suelo); será esta - la Comunidad - la que asuma la responsabilidad; lo que hará normalmente a través de un seguro.

    Otro aspecto importante a considerar en cuanto a la determinación de responsabilidades en una Comunidad de Propietarios son las avería.

    Con respecto a las averías; la regla general de distribución de las responsabilidades señala que si se produce dentro de un piso o local y el elemento avariado o afectado es de servicio exclusivo de ese piso o local, correrá con su reparación el/la propietario/a de dicho piso o local.

    Si, por el contrario, la avería se produce fuera de los elementos privativos o el elemento averiado presta servicioa varios pisos o locales o a toda la Comunidad, correrá con la reparación la Comunidad; que podrá hacerlo con cargo al fondo de reserva, o con cargo al seguro o al contrato de mantenimiento del inmueble  y sus elementos generales; si los ha concertado, conforme autoriza el artículo 9.1 f) de la Ley.

    Por último, si la avería se debe a una incorrecta utilización del elemento o instalación averiado, correra con la reparación de la misma quién realizara esa incorrecta utilización; siempre que, y conforme hemos señalado anteriormente, sea posible concretar o individualiar la responsabilidad. En caso contario, correrá con la reparación la Comunidad de Propietarios.

    Finalmente, y dejando a un lado la responsabilidad de los propietarios por el incumplimiento de sus obligaciones de carácter económico; que es objeto de análisis detallado en otros apartados de esta aplicación; es preciso señalar que la Ley contempla también, en su artículo 22, la responsabilidad de la Comunidad de responder de las deudas que contraiga frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor.

Esto quiere decir que la Comunidad vendrá obligada a responder, con su patrimonio, por las deudas que contraiga frente a terceros. La Ley señala también, adoptando una postura legislativa no exenta de complicaciones procesales, que, subsidiariamente, y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el tercero acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

    No obstante, el mismo precepto señala que cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento de anterior mencióm, y si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.