GASTOS NOTARIALES.......... PARTE II
LA COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA.
La compra de una vivienda es la inversión más importante que la mayoría de los
ciudadanos realizará por lo que te aconsejamos que si estás pensando en
comprarte una casa acudas al notario antes de hacer ningún trámite. En la
notaría que elijas te asesorarán sobre todos los pasos que tienes que dar para
adquirir una vivienda con las máximas garantías.
El sistema español actual, basado en una estrecha colaboración
entre el notario y el Registro de la Propiedad, te puede brindar la máxima
seguridad jurídica. Debes pedir asesoramiento antes de la firma de cualquier
documento o recibo, e incluso antes de la entrega de cualquier dinero, aunque
sea en forma de señal.
Trámites previos de la compraventa: el documento privado
En la
compraventa de una vivienda es frecuente que, con carácter previo a la
escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador.
Este contrato no tiene que existir necesariamente, no es obligatorio, aunque
habitualmente en el supuesto de que venda un promotor se firma en casi todos
los casos, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo en las
grandes ciudades, al objeto de asegurar la operación.
La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente
válido de formalizar un negocio, lo que significa que si firmas un documento de
esta clase, estarás obligado legalmente a cumplir todo su contenido, deberás
pasar por todos los pactos que contenga, siempre y cuando, claro está, no sean
contrarios al ordenamiento jurídico. Por tanto no podrás eximirte de su
cumplimiento alegando que no te conviene lo que pactaste en su momento, o que
desconocías lo que firmabas.
De ahí la importancia de asesorarte convenientemente antes de formalizar un
documento de esta naturaleza. El notario no interviene en la
formalización de los mismos, pero, antes de que lo firmes, te puede informar de
su contenido y resolver todas aquellas dudas que puedas tener, y todo ello con carácter
gratuito.
Un consejo que te dará cualquier notario es que no firmes nada
que no entiendas suficientemente, o de lo que no estés plenamente convencido.
Estas son algunas cuestiones que deberías tener en cuenta
1.- Quién firma por la parte vendedora: Cuando vende un promotor no suele ser éste un
apartado problemático, ya que normalmente es el administrador o el apoderado de
la sociedad pero, si no fuera así , es éste el que debe firmar. Si es un
negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los
propietarios, bien personalmente bien representados por personas
suficientemente facultadas o apoderadas.
Si una vivienda es ganancial, habrán de
firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es
privativa de uno de ellos (no es ganancial), pero es el domicilio conyugal
efectivo del matrimonio vendedor.
Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que
firme ese documento, el apoderado deberá presentar la copia autorizada
notarial, es decir, el original firmado por el notario, no una mera fotocopia,
y el poder deberá facultarle para la venta. Por ello es conveniente
comprobar, leyendo la escritura de poder, que el apoderado está autorizado para
formalizar la compraventa.
Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden
vender la vivienda, es adecuado asegurarse de que tienen la documentación en
regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Acude al notario si no
estás seguro o tienes dudas.
2.- Estado de cargas de la vivienda: Es muy importante determinar qué cargas
recaen, en su caso, sobre la vivienda, y comprobar si está o no libre de
cargas, si tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, es posible y
conveniente solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota
simple informativa.
Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador
tendrá que valorar si se subroga o no, es decir, aceptarla y convertirse en
deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya
concedido o contratar su propio préstamo hipotecario. Dado que el comprador
asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de
estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo,
del plazo de amortización y de las comisiones pactadas,
además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo será
acudir a la entidad financiera para preguntar allí. Para más información
Consulta el apartado Préstamos hipotecarios.
3.- Cuotas de la comunidad de propietarios: Si la vivienda se encuentra integrada en una comunidad de
propietarios, tendrás que abonar periódicamente la cuota que te corresponda.
Hay que comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué
atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la
comunidad, el cual también podrá informar de los estatutos o normas internas
que tenga el edificio.
4.- Precio y arras: En el contrato figurará el precio de la
vivienda. También si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en
parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos
para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte
compradora en la hipoteca que tenga la misma.
Hay ciertas viviendas (de protección oficial, fundamentalmente),
que tienen un precio máximo de venta establecido. En la delegación de Hacienda
de tu Comunidad Autónoma te informarán de cómo saber si tu vivienda se
encuentra en ese caso, y cuál es su precio máximo. Es habitual que se pacten arras,
es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al
vendedor como arras o señal (y que suele ser también parte del precio), de
forma que si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, el
comprador las perderá si es por su culpa, o el vendedor habrá de devolverlas
duplicadas, si es por la suya. Es un medio para vincular a ambas partes.
5.- Gastos de la compraventa: Son cuatro los gastos derivados de la
compraventa:
1.- Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los
Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal).
2.- Escritura pública en la notaría.
3.- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los
gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía,
y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que la parte
compradora pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de
inscripción registral, y los impuestos. No obstante, en el documento se puede
pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluido el que todos los
gastos, los cuatro reseñados, sean abonados por la parte compradora. Es
una cláusula completamente legal. Por lo tanto, comprueba si
existe esta cláusula de gastos en el contrato y cuál es su contenido, porque
una vez firmado el mismo, quedarás obligado.
En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido
por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser
abonados por la parte vendedora, como por ejemplo la Plusvalía municipal,
los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de
cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a
adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia.
6.- Elección del notario: Cualquier notario es imparcial, en el sentido
de que no hay notarios ‘de parte’, pero tú puedes tener interés en acudir a uno
concreto para formalizar la escritura pública. Sea quien sea el que vende,
tanto si es un promotor inmobiliario como un particular, la parte compradora
tiene derecho a elegir notario. Ver guía notarial
7.- Efectos del documento privado: Aunque el documento privado es plenamente
válido, no es suficiente para inscribir en el Registro de la Propiedad, ni
tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar
con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad
suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.
La escritura pública de compraventa
La escritura es un documento público otorgado ante notario. En nuestro Derecho
son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria.
Rige un principio general de libertad de forma, pero aunque la escritura no sea
obligatoria para otorgar una compraventa sí es muy aconsejable porque tiene
unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que
superan con mucho lo que pueda producir el documento privado, y además la
actuación profesional del notario dota de un plus de seguridad y eficacia al
negocio que contiene la escritura que constituye el vehículo adecuado para la
inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad.
· Fehaciente: Los otorgantes de una compraventa declaran
ante el notario, en la escritura pública, su voluntad de vender y comprar y las
condiciones de aquélla, y el notario recoge bajo su fe esas declaraciones. Por
eso se dice que la escritura pública es fehaciente, es
decir, que hace fe por sí misma. El documento privado no es fehaciente. De ahí
la importancia que en el saber común se le da a que las declaraciones se
efectúen ‘ante notario’.
·
Seguridad jurídica: El notario no se limita a dar fe, sino que su
actuación profesional proporciona seguridad jurídica en la compraventa,
mediante diversas comprobaciones:
o
Petición de información registral previa y
presentación inmediata de la escritura en el Registro de la Propiedad: el notario, con carácter previo a la
compraventa, solicita del Registro de la Propiedad una nota informativa en la
que conste quién es el propietario de la vivienda, y si está libre de cargas, o
sobre ella pesan hipotecas, embargos, o cualquier otro gravamen ( será así
hasta que los registradores le permitan acceder online a los libros de
registro, tal y como establece la ley para una mayor seguridad jurídica del
proceso). Una vez otorgada la escritura de compraventa, el notario la presenta
telemáticamente el mismo día en el Registro de la Propiedad. Se trata de
un mecanismo dual que pretende ofrecer una información completa, y reducir al
mínimo los riesgos para el comprador, puesto que el mismo día en que compra
tiene entrada su adquisición en el registro. Tanto la nota como la presentación
son renunciables por parte del comprador si no tiene interés en acogerse a
ellos, por ejemplo porque haya solicitado él mismo información registral, o por
cualquier otra causa.
o
Comprobación del pago o no de las cuotas de
comunidad: el comprador debe solicitar certificado del secretario de la
comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente, que acredite
que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad. El notario
solicitará ese certificado, sin perjuicio de que el comprador, habiéndose
informado convenientemente del estado de las cuotas, exima al vendedor de
aportar el certificado. Por su parte el vendedor debe colaborar en su
expedición para que el comprador quede obligado al pago de dichas cuotas desde
el mismo momento en que se formalice la compraventa.
o
Datos catastrales: El notario solicita igualmente que se acredite
el número de referencia catastral de la vivienda, usualmente a través del
último recibo del I.B.I., que debe de presentar el vendedor. Una vez autorizada
la escritura de compraventa facilitará los datos del comprador al Catastro
inmobiliario al objeto de que los próximos recibos de IBI sean expedidos a
nombre del nuevo titular. También cuidará de que no haya pagos pendientes de
IBI de ejercicios fiscales anteriores no prescritos. Consultas del Catastro
·
Asesoramiento: El notario es un profesional del Derecho, y
entre sus funciones se encuentra la de asesorarte y aconsejarte de
manera gratuita.
Es imparcial y su misión es informar por igual a todas las
partes intervinientes, aunque ha de prestar mayor asistencia al que más la
necesite. No dudes en consultar las dudas que puedas tener, y no solamente el
día de la firma, sino antes de hacer ningún trámite. Es tu derecho.
Compra de vivienda: trámites posteriores
Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que
efectuar lo que se denomina ‘la gestión’ del documento:
1.- Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad
Autónoma, para lo cual tienes un
plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura,
aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se
incurre en demora.
Si la compraventa devenga I.V.A., por
ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que
pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo vendedor para que lo
ingrese en el Tesoro Público, el 1% del precio escriturado, en concepto
de Actos Jurídicos Documentados. Si no se devenga, es porque se trata de una
segunda venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales, entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 7%
del precio, según las Comunidades.
2.- Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. Si la escritura se ha presentado
telemáticamente, hay un plazo de seguridad para presentar la copia autorizada
firmada por el notario, por lo que es muy recomendable solicitar al notario esa
presentación, sobre todo la telemática que es la que más garantías ofrece. Una
vez examinada por el registrador, el comprador inscribirá la vivienda a su
nombre, y se le entregará la copia de la escritura, con los justificantes de
haberse pagado el impuesto, y cambiado de nombre en el registro.
Estas gestiones puedes hacerlas personalmente, aunque en muchas
ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad
financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestoría.
Pregunta en este caso cuánto te van a cobrar por este servicio. El notario
puede igualmente encargarse de la gestión, infórmate de las tarifas. ¿Qué hace el notario?
Recuerda que es posible que la compraventa lleve aneja la
obligación de abonar elImpuesto sobre
Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (llamado comúnmente ‘plusvalía’), que
en principio lo abona la parte vendedora al Ayuntamiento, pero que entre
particulares puede existir pacto para que lo satisfaga el comprador. Y también,
que hay que cambiar el recibo del I.B.I., (la Contribución),
para que al año siguiente venga a nombre del comprador. Liquidación de impuestos.
